周四（10月3日），分析师表示，陷入困境的美国写字楼市场可能正在触底，并指出上个季度一系列问题办公楼以大幅折扣出售，帮助设定了新的定价基准。

　　自疫情爆发以来，由于利率上升和许多办公室职员在家办公，美国写字楼《金沙备用android》市场受到重创。根据 RCA 商业地产价格指数，截至第二季度，写字楼价格同比下跌 12.4%，引发人们对市场何时触底的猜测

　　行业研究公司 Trepp 的研究主管 Stephen Buschbom 表示：“困境的顶峰已经完全过去”，他还补充说，现在的关键是达成更多交易，让行业对价格有一个大致了解。

　　“我们仍有价格发现空间，”Buschbom 说。“交易量的增加将意味着这对持有者来说变得更加有利。”

　　在整个 2023 年和 2024 年初，许多开发商和贷方选择以新的条款延长到期贷款或推迟出售，以避免出现巨额损失。

　　根据 MSCI Real Capital Analytics 的数据，在新冠疫情之前，写字楼销售额平均每季度为 350 亿美元，但由于持续空置和高昂的运营成本导致房地产估值下降，自 2023 年以来，写字楼销售额平均每季度仅为 134 亿美元。

　　然而，一些分析师已经看到了困境房产销售回暖的迹象，这让一些人认为市场已经迎来转折点。

　　穆迪商业房地产经济分析主管凯文·费根 （Kevin Fagan） 表示：“越来越多的迹象表明，市场触底反弹，精明的业主甚至以低于购买价的价格出售其房产，这有助于为写字楼价值创造某种定价基准。”

　　穆迪在 8 月份基于公共记录数据的报告中表示，自美国第一季度末以来，已有 7 处写字楼以超过 1 亿美元的折扣出售，而第一季度只有 1 处，2023 年全年只有 2 处。

　　穆迪称，出售的名单包括曼哈顿中城的一栋办公楼（西 50 街 135 号），比原价 2.85 亿美元低 97% 的价格成交，亏损 2.765 亿美元。穆迪还列出了芝加哥、西雅图和华盛顿特区的办公楼销售情况

　　穆迪列出的另一个例子是百老汇 1740 号，与之前的购买价相比，其售价亏损 4.16 亿美元。投资者在针对其出售的 AAA 级债券上蒙受损失，这是自 2008 年以来的首次。

　　购买了 1740 Broadway 的黄石房地产投资公司没有回应置评请求。

　　降息提振经济

　　由于缺乏定价基准，业主们一直不愿意出售，因为交易量下降导致定价预期不匹配。他们选择延长或再融资现有贷款，以度过降息时期，并提高他们保留这些房产的能力。

　　房地产行业遭受空置率低和收入低的双重打击，导致业主难以偿还现有贷款的利息。

　　穆迪的研究指出，即使降息，未来 12 个月内到期贷款约 190 亿美元，其中近 72% 的借款人仍可能难以进行再融资，因为他们可能需要拿出平均 30-35% 的股本才能获得收购贷款。

　　华盛顿特区地区贷款机构 EagleBank 的首席贷款官瑞安·雷斯 （Ryan Reiss） 表示：“今年年底和明年初，（一般市场） 将会有一些大额余额通过销售交易进行。”

　　美联储最近自 2022 年以来首次扭转美国利率方向，在 9 月份降息 50 个基点，并承诺进一步降息。

　　然而，私人贷款机构 Bridgeinvest 的创始人亚历克斯·霍恩 （Alex Horn） 表示，尽管降息 50 个基点可能带来“漫长隧道尽头的曙光”，但“（商业房地产） 市场复苏至少需要降息 300-400 个基点，才能弥补房地产估值的大幅下跌”。

　　最近一个推动该项目的贷款机构是 Parkview Financial，根据 Parkview 首席执行官保罗·拉希米安 （Paul Rahimian） 的说法以及路透社看到的一份机密发行备忘录，该公司在纽约、新泽西和康涅狄格州的一场拍卖会上提出出售七笔价值 3 亿美元的多户住宅和办公室贷款，其中部分贷款已在履行中，部分贷款已在诉讼中。

　　拉希米安表示，他的公司收到了多份报价，计划在未来六周内完成交易。他说，有三份贷款被搁置。拉希米安表示，该公司计划利用出售所得来发放新贷款。

　　Waterfall Asset Management 资产证券化策略主管 Keerthi Raghavan 表示，此类销售正在创造机会。该公司去年投资了近 20 亿美元购买以大幅折扣出售的债券和贷款。

　　他说：“我们认为，随着前端利率降低，基本面问题不会在一夜之间消失，而且资产负债表上仍有大量商业地产资产需要出售或解决，这应该会导致供应量继续上升。”

责任编辑：丁文武

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