日前,证监会启动不动产私募投资基金试点。历经多年发展,房地产相关股权投资终于迎来其专属类别——不动产私募投资基金。
“今年便是不动产私募投资转型发展的元年,十万亿级别的市场即将开启。”业内人士认为,试点直接利好盘活不动产领域的存量资产,和公募REITs共同构建了完整的不动产金融闭环,有力促进房地产行业的转型,从过去粗犷式的投资驱动模式,转变为存量盘活,体现出更加细腻的运营模式和产业驱动生态。
在不动产投资按下转型发展“启动键”的同时,多位PE人士对中国证券报记者表示,试点从投资范围、试点对象、差异化管理等方面规则明晰,放管结合,也为其他领域的私募股权投资提供了高质量转型参考。
● 本报记者 杨皖玉
“不动产私募投资基金”
类别新设
“太高效了!”2月21日,高和资本合伙人周以升在接受中国证券报记者采访时表示,距离支持房企融资“第三支箭”措施发布不到三个月,不动产私募投资基金试点即启动,各项细则也一并出台。
2022年11月28日,证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展,被业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。其中包括,积极发挥私募股权投资基金作用。
2月20日晚,证监会消息称,近日启动不动产私募投资基金试点工作。当晚,中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》(下称《指引》)。
证监会表示,由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异,证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下,新设“不动产私募投资基金”类别,并采取差异化的监管政策。
此前,私募股权房地产基金隶属“其他类”。
“2017年以前,国内的地产私募基金以通道型业务为多数,对开发商而言,是一条极为重要的融资通道。但在当时地产热的环境之下,通过通道业务进行监管套利的现象,在私募基金领域较为泛滥。”珩昱投资合伙人曹龙表示,2017年之后,基金业协会暂停了其他类管理人的备案,地产私募基金进入“冷静期”。
《指引》中提到,不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。
鼎一投资投资部董事总经理郑平对中国证券报记者表示,从《指引》的投资范围可以明显看到,其中提到了特定居住用房,包括存量商品住宅等,这直指当前商品住宅销售困难问题。重点来看,本次试点直接利好不动产领域的存量资产,对于有存量资产的开发商,可以通过将资产出售给不动产私募股权基金的形式,将存量资产变现,以保交楼或偿付现有的债务。
“在行业转型健康发展的背景下,不动产私募股权基金一定不能回到过去加杠杆‘买地’的老路,因此,租赁住房、商用物业、基础设施等具有持续经营业态的资产,是不动产私募股权基金盘活的主要方向,能够使得整个房地产和相关行业拥有一个良性的金融循环。”周以升认为。
放管结合精细化管理
“《指引》明确规定不动产私募股权基金的实控人不能是房地产开发企业。”郑平介绍说,过去主流的房地产私募股权基金有两大类:一类是住宅开发类,基金往往通过绑定着一家地产开发企业进行合作,但是这类基金过去成为了很多开发商做表外融资的工具,而且在最近几年行业不景气的时候出现了很多问题;另一类是商业地产持有运营。
不仅要求房企回避,《指引》还在实缴资本、存量管理、退出经验等多方面对机构管理人提出了详细的要求。
紫荆资本法务总监汪澍表示,《指引》对试点管理人的实缴出资提出了最低2000万元的门槛要求,相较于在《登记备案办法》(征求意见稿)中提出的1000万元门槛而言翻了一倍,体现出对该试点业务范围的谨慎。
此外,存量管理方面,指引要求管理人要具有不动产投资管理经验,在管不动产投资本金不低于50亿元人民币,或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币。
“能够满足相关要求的管理人,足可证明其过往数年已经在这个领域开展了相当规模的业务,并取得了相当投资者的认可。”汪澍认为。
“房地产领域的债务重组、经营改造等工作,模型十分复杂,对机构的专业能力要求非常高,因此本次《指引》中对管理人的各项要求也就比普通的房地产基金要高。”周以升表示。
曹龙认为,本次试点体现出了放管结合,突出不动产私募投资的头部效应,加速这一领域的机构“出清”。既可以避免地产私募基金回到过去通道业务泛滥的局面,也能够有效保护个人投资者的财产。
基金业协会数据显示,截至2022年末,协会存续私募股权房地产基金838只,存续规模4043亿元;存续私募股权基础设施基金1424只,存续规模1.21万亿元。
“从存量规模上来看,不动产私募股权基金目前还在孵化期,未来或有着十万亿级别的市场空间。”周以升表示。
促进不动产金融资本循环
股债配置比《亚博yabo888》例一直是房地产私募投资领域的热点话题。
汪澍表示,《指引》按照投资者群体对试点不动产私募投资基金的“股权债权比”进行了划分。具体来看,对包含有自然人投资者的试点不动产私募投资基金,股债比不能高于1:2;对于投资者全部为机构投资者的基金,股债比则可以由基金合同自由约定。
郑平认为,在不动产私募投资基金对被投项目拥有实质控制权的前提下,可以对股债比例进行差异化的安排,从而更好地适应不动产私募投资基金的投资策略。
“本次《指引》对于股债比的设定是非常人性化的,避免对债权比例限制过高而消解债务性投资的节税功能。”周以升表示。
此外,从退出角度看,郑平认为,近几年公募REITs发展步入快车道,本次一级环节试点的打通,对于pre-REITs基金来说也是明显利好。一方面,不动产私募投资基金可以通过公募REITs上市退出,另一方面,当已上市的公募REITs扩募时,不动产私募投资基金也可以通过交易入局。
周以升表示,从存量盘活的功能上来讲,不动产私募投资基金和公募REITs的意义是一样的,只是方式方法不一样。两者紧密相连,构建了一个完整的不动产金融闭环,都属于多层次资本市场的有机组成部分。这一循环能够有力促进房地产行业的转型,从过去粗犷式的投资驱动模式,转变为存量盘活,体现出更加细腻的运营模式及产业驱动生态。对于企业和政府来说,能够改变过去卖房、卖地的销售型模式,转变为经营园区、孵化产业、促进消费等高质量发展模式。
责任编辑:吕成飞