来源：财经观潮

作者：余飞

01 | 买一套送一套

去年晋级为超大城市后的东莞，楼市成了最大的困局。

7月份中旬，才遭遇李嘉诚做空，其位于厚街的海逸豪庭半价出售。

该项目均价此前销售均价约2.3万元-2.4万元/平方米，高点时期的3万+，目前打折过后的销售价格降到了1.4万元，较之前的均价降了1万元，较高点时期，降价了超50%。

现在又有另外一家开发商，将其位于主城街道的项目，开启买一套送一套模式。

据财联社报道，该“买一套送一套”的项目，位于东莞主城万江街道，购买东莞该项目参与活动的房源，可获赠由其开发的位于惠州另一个楼盘的一套公寓房，但本次“买一送一”仅限于140平方米以上大户型房源。

尽管活动只是限定“140平米以上的大户型”，但根据财联社报道，其余房源价格也出现了明显跳水。

这个项目89平方米、105平方米等几种户型的房源，目前《开云体育为什么不封》价格在2.6万元/平方米左右，122平方米房源单价差不多3.1万元/平方米的样子。

而之前的开盘价是3.5万元。也即相当于部分房子，价格较之前下跌了1万元左右。

无论是李嘉诚的半价出售，还是如今万江街道该项目的买一送一，都是房价整体下降的映射。

君不见，隔壁大哥深圳的房价，均价已经破“6”了。已从最高点时期的接近9万元，跌到如今低于6万元。

乐有家披露，7月过半，深圳乐有家门店成交数据显示，7月上旬二手住宅成交均价为5.9万元/㎡，对比6月下跌3%，也意味着深圳房价正式迈入“5字头”。

南京过去半年房价就跌了19%，均价跌至2.4万元。

苏州房价已经跌破2万元，6月份成交价为1.89万元/平方米。

广州房价整体回到了2017年。

北京房价回到了2018年。

杭州房价回到了2019年。

至于武汉、天津、郑州、南京，房价至少已经回到了2016年。

而东莞，均价已经从2.43万元跌至如今的1.78万元，相较于高点跌了26.8%。

02 | 东莞房价，跌破1.8万了

根据东莞市住建局公布的《2024年6月东莞市商品住宅网上签约销售情况》披露：

2024年6月，东莞市二手房均价为17821元/平方米。

本号之前根据东莞市住建局最近三年发布的同类报告，再结合最新发布的3月份报告，总结出了很多有趣的数据：

第一，东莞的二手房均价见顶于2023年4月份，当时东莞的二手房均价高达24334元/平方米，如今跌至17821元/平方米，相比于高点，跌去了26.8%。

第二，当时东莞房价最高片区的松山湖高新区价格逼近4.5万元，7万单价以上的楼盘，不在少数。此外，长安、虎门这些热门板块的房价，也是动辄4万多。

到目前，松山湖高新区、长安均价相比于高点，跌去了五分之一，虎门跌去了近五分之一。

第三，东莞房价高点时期，城区四街道+两镇均价都在2万以上，南城更是接近3.5万元，如今只有3个在两万之上，三个跌破了两万。

第四，高点时期，东莞1个高新区均价在4万之上，两个街道与镇均价在3万之上，13个街道与镇均价在2万以上，18个镇均价在2万以下。

如今，4万以上的片区，一个都没有。3万以上的街道与镇，只有松山湖高新区。2万以上的街道与镇，6个。25个镇均价在2万以下，也即“1”字打头。

其中还有两个镇的均价，跌破了万元。石龙镇从1.15万元/平方米跌至9187元/平方米，谢岗镇从1.47万元跌至8845元。

这次搞买一套送一套活动项目所在的万江街道，均价跌至19720元/平方米，相比于高点跌去了三分之一。

均价下降背后，是成交量不济。

合富研究院数据，2024年上半年，东莞新房共成交8129套新房，同比下跌39%，为近6年来新低。上半年，东莞二手住宅共网签11800套、约130万㎡，同比去年减少约3成。

在房价内卷如斯的情况下，想要快速买房回笼资金，没有其他办法可以，只有更卷。

二级房产成交市场冷若如斯，一级土地成交市场自然也好不到哪儿去。

东莞上半年商住地块，颗粒无收。

这就很尴尬了。

03 | 东莞楼市何以冷若如斯

作为经济强城、工业强城、产业强城、人口强城，东莞的房价为何跌幅如斯？

要知道，论经济，东莞是目前26个万亿GDP城市之一。

论工业，东莞是全国十大工业强城之一。2023年规模以上工业增加值5171亿元，可供对比的是，广州2023年规模以上工业增加值5145.89亿元。

论产业，东莞坐拥7个千亿产业，其中还有一个万亿产业，计算机、通信和其他电子设备制造业，该产业2021年产值为11037亿元，位居全国第三。

论人口，东莞2020年人口突破了千万，是目前17个千万人口城市之一。同时，东莞于去年城区人口突破千万，与杭州一起，跻身10个超大城市。

论区位，东莞的优势更让很多城市艳羡不已。

东莞身处广深两大一线城市之间，这一点在全国独一份。而且是广深港黄金轴绕不开的一座城市。

这样一座要经济有经济，要产业有产业，要人口有人口，要区位有区位的城市，为何房价陷入了疯狂调整当中？

逻辑很简单，上一轮疯狂炒作之下，这座城市的均价严重透支了这座城市的购买力和潜力。

正因为东莞经济强大、工业雄厚、产业不俗、区位优越，所以在上一轮牛市中，各路热钱纷纷涌入东莞，尤其是深圳人，深圳的中介，相当一批都是在给东莞卖楼。

炒作之下，东莞房价一路狂飙，2020年更是领涨全国。

高点时期，其主城街道的东城、南城的项目，动辄4万/元平米，靠近深圳和珠江的长安镇，4万+的楼盘也遍地都是。4万均价并不是东莞房价的天花板，东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖，松山湖的价格一度冲破了7万元。

吹起来的泡沫，跟随宏观大势，在2022年开始消融。

到如今，包括东莞在内的所有热点城市，房价都进入了调整周期。房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。

本号早就说过，对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，往后房价回调是必然选项。

经济、产业、人口无可挑剔的深圳，均价都跌破6万了，遑论东莞。

在分析深圳楼市的文章中，我说过，正因为房价远超城市大多数的购买力，让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。

我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。

总结下来就是：

第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。

第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。

第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。

一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。

在这种背景下，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

而就目前的情况来看，平衡点出现还早得很。

本号在今年的文章中多次强调过，本轮调整周期不会短。

当下的楼市，已经进入了调整深水区。

所以，本号再次强调一下，当下买房卖房的观点，适用于所有城市：

第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。

第三，买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。

第四，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，又特别想买，可以买，但需要做好承受房价下跌的心理准备，这是认知。

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